Hva er NS 8405

NS 8405 – Norsk bygge- og anleggskontrakt – er standardkontrakten for utførelsesentrepriser mellom profesjonelle parter. Byggherren står for det vesentligste av prosjekteringen, og entreprenøren utfører arbeidet etter byggherrens tegninger og beskrivelser.

Gjeldende utgave er NS 8405:2008, som erstattet den første utgaven fra 2004. Den er utarbeidet av bransjens parter i fellesskap og er ment å være balansert mellom byggherre og entreprenør.

Standarden skal ikke brukes i kontrakter med forbrukere.

Når passer NS 8405?

Ifølge Standard Norge er NS 8405 ment for kontraktsforhold der prosjektets omfang eller organisering tilsier behov for strengt formaliserte varslingsprosedyrer og utstrakt plikt til samordning med andre aktører. I praksis:

• Større bygge- og anleggsprosjekter med profesjonell byggherre
• Prosjekter der byggherren har prosjektert og leverer tegninger og beskrivelser
• Prosjekter med mange entreprenører på byggeplassen samtidig

Er prosjektet mindre og enklere, er NS 8406 det forenklede alternativet. Prosjekterer entreprenøren selv, er NS 8407 for totalentreprise riktig standard.

NS 8405 sammenlignet med andre standarder

Varsling og preklusjon

Det som skiller NS 8405 mest fra NS 8406, er varslingsreglene. Entreprenøren skal varsle skriftlig og uten ugrunnet opphold når:

• Byggherren gir en instruks eller et pålegg entreprenøren mener er en endring
• Byggherren svikter i sine leveranser, for eksempel med tegninger eller materialer
• Entreprenøren vil kreve fristforlengelse eller justert vederlag

Kommer varselet for sent, kan kravet gå tapt (preklusjon), selv om det ellers ville vært berettiget. Byggherren har en tilsvarende svarplikt: Den som mener et varsel kom for sent, må si det raskt, ellers kan innsigelsen gå tapt. Manglende svar på et varsel om endring kan i visse tilfeller regnes som aksept.

Et pålegg om endret arbeid uten skriftlig endringsordre kalles gjerne en irregulær endring. Det er her flest krav går tapt, fordi entreprenøren gjør jobben uten å varsle at den regnes som en endring.

Andre sentrale temaer

Standardteksten må kjøpes fra Standard Norge. Gjennomgangen under bygger på hvordan standarden beskrives i juridiske veiledninger. Det er alltid kontrakten dere har inngått, med eventuelle fravik, som gjelder.

Endringer. Byggherren kan kreve endringer innenfor det kontrakten omfatter, med en øvre grense for hvor stor samlet netto tillegg kan bli uten entreprenørens samtykke. Endringer skal som hovedregel gis som skriftlig endringsordre.

Sikkerhetsstillelse. Entreprenøren stiller sikkerhet i form av en prosentandel av kontraktssummen, som reduseres etter overtakelsen. Juridiske veiledninger beskriver utgangspunktet som 10 prosent i utførelsestiden og 3 prosent i tre år etter overtakelsen. Byggherren stiller som hovedregel også sikkerhet.

Dagmulkt. Overskrides en dagmulktbelagt frist, betaler entreprenøren dagmulkt etter kontraktens sats.

Overtakelse og reklamasjon. Arbeidet overtas ved overtakelsesforretning. Mangler som oppdages senere, må reklameres innen rimelig tid, og etter standarden senest fem år etter overtakelsen.

Sluttoppgjør. Entreprenøren sender sluttoppstilling innen fristen i kontrakten. Krav som ikke er med, kan gå tapt.

NS 8405 i praksis for underentreprenører

Mange elektrikere, rørleggere og andre fag kommer inn i NS 8405-prosjekter som underentreprenør under NS 8415. Den bygger på de samme prinsippene, og fristene videre oppover i kjeden kan være korte. Varsle hovedentreprenøren raskt, slik at den rekker å varsle byggherren innen sine frister.

Vanlige feil

• Utfører endringer uten varsel. Arbeid som er gjort uten skriftlig varsel, kan være tapt.
• Diskuterer realiteten i stedet for å avvise. Byggherren som vil påberope seg for sent varsel, må si det tydelig og tidlig.
• Glemmer rigg og drift. Krav om økte rigg- og driftskostnader må varsles særskilt.
• Utsetter sluttoppstillingen. Fristene for sluttoppgjør er korte og klare.

Viktig å huske på

• NS 8405:2008 er standarden for utførelsesentreprise mellom profesjonelle parter
• Byggherren prosjekterer, entreprenøren utfører
• Varsle skriftlig og uten ugrunnet opphold – for sene varsler kan føre til at krav tapes
• NS 8406 er det forenklede alternativet, NS 8415 gjelder underentreprise
• Sjekk alltid avtalte fravik fra standarden