Hva er NS 8407

NS 8407 – Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser – er standardkontrakten for bygge- og anleggsprosjekter der entreprenøren påtar seg hele eller vesentlige deler av både prosjekteringen og utførelsen. Entreprenøren kalles da totalentreprenør.

Gjeldende utgave er NS 8407:2011. Den erstattet NS 3431:1994 og bygger i stor grad på NS 8405, slik at de to standardene har mange like bestemmelser. Standarden er forhandlet fram av bransjens parter og er mye brukt i totalentrepriser i Norge.

Standarden er laget for kontrakter mellom profesjonelle parter, ikke for kontrakter med forbrukere.

Totalentreprise og utførelsesentreprise

Den viktigste forskjellen mellom entrepriseformene er hvem som prosjekterer:

I en totalentreprise beskriver byggherren gjerne hva bygget eller anlegget skal oppfylle – en funksjonsbeskrivelse – og overlater til totalentreprenøren å velge løsningene. Til gjengjeld bærer totalentreprenøren risikoen for at prosjekteringen er riktig.

Prosjekteringsrisiko

Totalentreprenøren har ansvaret for prosjekteringen, men ikke nødvendigvis for alt. Byggherren bærer som hovedregel risikoen for løsninger han selv har foreskrevet eller valgt, og for opplysninger han har gitt i konkurransegrunnlaget. Hvem som har ansvaret i praksis, avhenger av hvem som faktisk har prosjektert eller valgt løsningen, og hva kontrakten sier.

For en installatør eller et annet teknisk fag som er underentreprenør med prosjekteringsansvar, gjelder vanligvis NS 8417, som bygger på de samme prinsippene.

Varsling og svarplikt

NS 8407 har strenge og formaliserte varslingsregler, på samme måte som NS 8405. Typiske situasjoner som skal varsles skriftlig:

• Byggherren gir en instruks entreprenøren mener er en endring
• Byggherren svikter i sine leveranser eller sin medvirkning
• Entreprenøren vil kreve fristforlengelse eller justert vederlag
• Forhold som kan føre til forsinkelse

Mange av fristene er preklusive: Kommer varselet for sent, kan kravet gå tapt, selv om det ellers ville vært berettiget. Tilsvarende har byggherren plikt til å svare innen fristene, og manglende svar kan i noen tilfeller få virkning som om kravet er akseptert.

Standardteksten må kjøpes fra Standard Norge, og fristene og vilkårene står der. Det er alltid kontrakten dere har inngått, med eventuelle fravik, som gjelder.

Andre sentrale temaer

Sikkerhetsstillelse. Etter standardens utgangspunkt stiller entreprenøren sikkerhet i form av en prosentandel av kontraktssummen, høyere i utførelsestiden enn etter overtakelsen. Juridiske veiledninger beskriver utgangspunktet som 10 prosent i utførelsestiden og 3 prosent i tre år etter overtakelsen. Byggherren stiller som hovedregel også sikkerhet for betalingen.

Grunnforhold. Standarden fordeler risikoen for grunnforhold mellom partene. Entreprenøren har en plikt til å undersøke byggetomten, men byggherren bærer som hovedregel risikoen for grunnforhold som avviker fra det entreprenøren med rimelighet kunne forvente.

Overtakelse og reklamasjon. Arbeidet overtas ved en overtakelsesforretning, der kjente mangler protokolleres. Mangler som oppdages senere, må reklameres innen rimelig tid, og etter standarden senest fem år etter overtakelsen.

Sluttoppgjør. Entreprenøren sender sluttoppstilling innen fristen i kontrakten, og krav som ikke er med, kan gå tapt.

NS 8407 i praksis for mindre firma

• Les fraviksbestemmelsene i konkurransegrunnlaget nøye – byggherren kan ha endret viktige punkter
• Avklar hvilke deler av prosjekteringen som er byggherrens, og hvilke som er deres
• Før en skriftlig logg over instrukser, endringer og hindringer fra dag én
• Send varsler skriftlig, datert og så tidlig som mulig
• Gjør fremdriftsplanen til et levende dokument, så forsinkelser kan dokumenteres

Vanlige misforståelser

• «Totalentreprenøren har ansvaret for alt.» Nei, byggherren har risikoen for egne løsningsvalg og opplysninger.
• «NS 8407 kan brukes mot privatkunder.» Nei, standarden er ikke ment for forbrukerforhold.
• «Det holder å si fra muntlig.» Varsler skal være skriftlige, og muntlige beskjeder er vanskelige å bevise.

Viktig å huske på

• NS 8407:2011 er standarden for totalentreprise mellom profesjonelle parter
• Totalentreprenøren prosjekterer og utfører
• Varslingsreglene er strenge, og for sene varsler kan føre til at krav tapes
• NS 8417 er tilsvarende standard for totalunderentreprise
• Sjekk alltid avtalte fravik fra standarden