Hva er NS 8406

NS 8406 – Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt – er en standardkontrakt fra Standard Norge for utførelsesentrepriser mellom profesjonelle parter. Byggherren står for prosjekteringen, og entreprenøren utfører arbeidet. Standarden er en enklere variant av NS 8405, med færre formkrav og mindre strenge varslingsregler.

Gjeldende utgave er NS 8406:2009. Standarden er utarbeidet av bransjens parter i fellesskap, og er derfor ment å være balansert – den er verken byggherrens eller entreprenørens kontrakt.

Når passer NS 8406?

Standard Norge beskriver at NS 8406 bør brukes når organiseringen eller omfanget av prosjektet ikke tilsier like sterkt behov for strenge varslingsprosedyrer og samordningsplikter som etter NS 8405. I praksis betyr det:

• Mindre og mellomstore oppdrag for profesjonelle byggherrer – for eksempel rehabilitering av et kontorlokale, ombygging i et næringsbygg eller et avgrenset teknisk anlegg
• Prosjekter der byggherren har prosjektert arbeidet
• Prosjekter der det ikke er mange entreprenører som jobber samtidig på byggeplassen

Standarden skal ikke brukes i kontrakter med forbrukere.

NS 8406 sammenlignet med andre standarder

Når kunden er en forbruker, gjelder håndverkertjenesteloven for arbeid på eksisterende eiendom og bustadoppføringslova for oppføring av ny bolig. Til forbrukeroppdrag finnes egne byggblanketter tilpasset disse lovene.

Hovedpunktene i kontrakten

Standardteksten må kjøpes fra Standard Norge. Gjennomgangen under bygger på hvordan kontrakten beskrives av Standard Norge og i juridiske veiledninger, og punktnumrene er ment som en hjelp til å finne fram. Det er alltid kontrakten dere har inngått, med eventuelle fravik, som gjelder.

Sikkerhetsstillelse (pkt. 8). Entreprenøren stiller sikkerhet for sine forpliktelser, med mindre partene har avtalt noe annet. Sikkerheten er en prosentandel av kontraktssummen, og den er høyere i utførelsestiden enn etter overtakelsen. Sjekk satsene i kontrakten.

Endringer (pkt. 19). Byggherren kan pålegge endringer i arbeidet. Mener entreprenøren at en instruks eller et forhold innebærer en endring, skal det varsles innen rimelig tid. Entreprenøren kan ha krav på justert vederlag og fristforlengelse når byggherren endrer arbeidet eller svikter i sine leveranser.

Fristforlengelse. Forsinkelser som skyldes endringer, byggherrens forhold eller force majeure kan gi rett til fristforlengelse. Forlengelsen fastsettes ut fra hvilken virkning forholdet har hatt på fremdriften.

Dagmulkt. Overskrides en dagmulktbelagt frist, må entreprenøren betale dagmulkt etter kontraktens sats. Dagmulkt påløper bare for frister som er uttrykkelig dagmulktbelagt.

Overtakelse (pkt. 24). Arbeidet overtas ved en overtakelsesforretning, der mangler registreres i protokoll. Overtakelsen er utgangspunktet for sluttoppgjøret og for reduksjon av sikkerheten. Høyesterett har slått fast at overtakelse etter NS 8406 bare skjer ved overtakelsesforretning – ikke ved at byggherren tar arbeidet i bruk (HR-2026-965-A).

Sluttoppgjør (pkt. 25). Entreprenøren skal sende sluttoppstilling med sluttfaktura innen en frist regnet fra overtakelsen, og byggherren har en tilsvarende frist for å betale og komme med innsigelser. Fristene står i kontrakten og er beskrevet som to måneder i standardteksten.

Varsling – den viktigste forskjellen fra NS 8405

I NS 8405 og NS 8407 er varslingsreglene strenge: varsles et krav for sent, kan det gå tapt. NS 8406 har ikke tilsvarende preklusjonsregler for varsling av endringer. Et sent varsel fører derfor som utgangspunkt ikke til at kravet tapes.

Det betyr ikke at varsling er uten betydning. Etter standarden kan en part som ikke varsler eller svarer i tide, likevel miste rettigheter etter norsk retts vanlige regler, og urimelig passivitet kan føre til at et krav tapes. Et varsel som kommer lenge etter at arbeidet er gjort, kan tas til inntekt for at ingen av partene oppfattet det som en endring da det skjedde. Skriftlige, daterte varsler er fortsatt det sikreste beviset.

Sluttoppgjøret er unntaket: her har også NS 8406 klare frister (pkt. 25), og krav som ikke er med i sluttoppstillingen, kan tapes.

Hvordan tas NS 8406 i bruk?

Standarden kjøpes fra Standard Norge. Kontrakten inngås som regel med en tilhørende kontraktsblankett der partene fyller inn kontraktssum, frister, dagmulktsatser, sikkerhet og eventuelle fravik. Standardteksten gjelder der ikke annet er avtalt.

Tips for små entreprenører:

• Les fraviksbestemmelsene i tilbudsgrunnlaget – byggherren kan ha endret viktige punkter
• Avklar om prisene er faste, regningsarbeid eller en kombinasjon
• Før skriftlig logg over endringer, instrukser og hindringer fra dag én
• Planlegg sluttoppgjøret allerede ved overtakelsen, så fristen ikke overrasker

Vanlige misforståelser

• «NS 8406 kan brukes mot privatkunder.» Nei, standarden er ikke ment for forbrukerforhold.
• «Det er ingen frister i NS 8406.» Varslingsreglene er mildere, men sluttoppgjøret har strenge frister.
• «NS 8406 og NS 8416 er det samme.» NS 8416 er underentreprisevarianten.
• «Standarden gjelder automatisk.» Den gjelder bare når partene har avtalt den.

Viktig å huske på

• NS 8406:2009 er en forenklet utførelsesentreprise for profesjonelle parter
• Byggherren prosjekterer, entreprenøren utfører
• Varsling av endringer skal skje innen rimelig tid, uten streng preklusjon
• Sluttoppstilling med sluttfaktura skal sendes innen to måneder etter overtakelsen
• Sjekk alltid avtalte fravik fra standarden